Sijoittaisinko asuntoon?

Pörssikurssien voimakas vaihtelu ja korkosijoitusten vaatimattomilta tuntuvat tuotot ovat saaneet monet harkitsemaan sijoitusasunnon hankintaa. Sijoitusasunto tarjoaa mahdollisuuden arvonnousuun ja vuokratuloon sekä antaa verosuunnittelumahdollisuuksia.

Sijoitusasunnon tuotto

Sijoitusasunnosta saatavaa vuokratuottoa voi verrata pörssiosakkeiden osinkotuottoon tai joukkovelkakirjojen korkotuottoon. Sijoituksen lopullinen tuotto riippuu monesta tekijästä: saatavasta vuokratuotosta, hoitokustannuksista, asunnon arvonnoususta ja velan käytöstä oman pääoman tuoton parantamiseksi. Kuten monissa muissakin sijoitusmuodoissa, hankintahinta määrää keskeisesti odotettavissa olevan tuoton. Sijoittaja joutuu tutustumaan ehkä kymmeniin asuntoihin, ennenkuin löytää kohteen, jossa on arvonnousupotentiaalia ja johon on helppo löytää vuokralaiset hyvällä vuokratasolla.

Sijoitusasuntoa varten otettu laina parantaa sijoittajan maksaman omarahoitusosuuden tuottoa (oman pääoman tuotto), kunhan asunnosta saatava sijoitustuotto on suurempi kuin velasta maksettava korko. Lainan määrällä sijoittaja voi säädellä riskiä. Suuri lainaosuus merkitsee suurempaa altistumista korkotason muutoksille ja tilapäinen vuokralaisten puuttuminen vaatii sijoittajalta lisää rahaa lainan hoitoon. Yleisesti ottaen osa sijoitusasunnosta kannattaa rahoittaa lainalla. Kohtuullinen lainaosuus lisää sijoittajan oman pääoman tuottoa, kasvattamatta liiaksi riskiä.

Pahimmat uhat sijoitusasunnon tuotolle ovat ylihinnan maksaminen hankittaessa, odottamattomat remontit ja epäonnistuneesta vuokrasuhteesta aiheutuneet ongelmat saamatta jääneiden vuokrien tai vahingoittuneen omaisuuden muodossa. Uhkia vastaan voi kuitenkin suojautua: Asunnon hinnan ja kunnon arviointiin on hyvä käyttää asiantuntijoita. Vuokrasuhteeseen liittyviin riskeihin varaudutaan huolellisella vuokralaisten valinnalla ja vuokratakuilla. Vuokralainen voidaan myös velvoittaa ottamaan vastuuvakuutus, joka kohdistuu vuokrattuun huoneistoon.

Myös omassa käytössä olevaa asuntoa voidaan pitää sijoituksena. Vaihtoehtona olisi vuokralla asuminen. Monella paikkakunnalla vuokrataso on sellainen, että alhaisten korkojen vallitessa vuokralla maksaisi jo omaa asuntoa. Omaa asuntoa lyhennettäessä pääomaa jää säästöön, ja omistusasuminen onkin pitkällä aikavälillä edullisin asumismuoto. Asuntoon sijoitetut varat ovat myös hyvin suojassa inflaatiota vastaan. Vertailtaessa asuntovelan maksamista ja vuokraa tulee lisäksi ottaa huomioon asuntovelan koron verovähennysoikeuden vaikutus.

Sijoitusasunto verrattuna muihin sijoituskohteisiin

On selvää, että sijoitusasunto vaatii enemmän hoitoa kuin vaikkapa pörssiosakkeet tai joukkovelkakirjat. Asuntosijoittajan on huolehdittava vuokralaisten hankinnasta, vuokrasaatavien seurannasta ja asunnon kunnosta. Sijoitusasunto eroaa kuitenkin positiivisesti monesta muusta sijoitusmuodosta kahdessa asiassa: sijoitusasuntoon on suhteellisen helppo saada lainaa ja omistaja voi itse vaikuttaa asunnon arvoon. Jos omistaa pörssiosakkeita tai joukkovelkakirjoja, ei voi vaikuttaa niistä saatavaan tuottoon. Sijoitusasunnon omistaja voi kuitenkin tehdä tai teetättää remontteja huoneistoon. Seinien maalaus, keittiön parantaminen, kylpyhuoneremontti tai lattioiden päällystäminen voivat nostaa asunnon arvoa huomattavasti kustannuksia enemmän.

Asunnon veroedut

Asuntosijoittaminen tarjoaa monia veroetuja. Asunnon hankkimiseksi otetun lainan korot saa vähentää verotuksessa asuntovelan korkoina (omassa tai perheen käytössä oleva asunto) tai tulonhankkimisvelan korkoina (sijoitusasunto) kokonaan pääomatuloista ja rajoituksin ansiotulosta. Asunnon myynnistä syntyvää luovutusvoittoa ei veroteta, jos myyjä on käyttänyt omistamaansa asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Vähintään kahden vuoden asuminen voi sijoittua mihin hyvänsä ajankohtaan omistusaikana. Kiinteistön ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos hän on 18-39 -vuotias ensiasunnon ostaja. Lisäksi edellytetään, että ostajan omistukseen tulee vähintään puolet asunnosta ja että hän käyttää kiinteistöä omana vakituisena asuntonaan.

Asuntosijoittamisen edut ja haitat

+ Mahdollisuus käyttää omaa neuvottelutaitoa edullisten hankintojen tekemiseen.

+ Sijoitusasuntoa varten on verrattain helppoa saada pankkilainaa.

+ Mahdollisuus asunnon arvonnousuun.

+ Koron vähennysoikeus verotuksessa.

+ Mahdollisuus vaikuttaa jälleenmyynti- tai vuokrausarvoon esim. remontoimalla.

+ Hyvä suoja sijoitetulle pääomalle inflaatiota vastaan.

+ Omistamaansa asuntoa vastaan saa tarvittaessa lainaa.

- Asunnon hintariski (asunnon arvo voi laskea).

- Lainaan liittyvä korkoriski (kuukausierän nousu tai laina-ajan pidennys).

- Sijoitusasunto vaatii omistajaltaan hallinnointia.

- Odottamattomat remontointitarpeet.

- Vuokrasuhteisiin liittyvät riskit.

- Sijoitusasunto on pitkäaikainen sijoitus, pakkotilanteessa myytäessä hinta voi olla huono (epälikvidi).