Asuntosijoittajan säännöt

Sijoitusasunto on konkreettisena kohteena helposti ymmärrettävä sekä kohtuullisen vähän seurantaa ja hoitoa vaativa sijoitus. Oikein toteutettuna sijoitusasunto tarjoaa hyvän riskisuhteutetun tuoton. Seuraavassa joukko perussääntöjä, jotka auttavat menestyksekkääseen asuntosijoittamiseen.

Kokoa oma tiimi asiantuntijoita

Asuntosijoittaja tarvitsee asiantuntemusta monelta alalta: asunnon arvonmääritys, asuntokaupan lainsäädäntö, neuvottelutaidot, rahoitus, vuokralainsäädäntö, verotus, remontointi. Varsinkin alussa on hyvä käyttää kokeneita asiantuntijoita, jotka ymmärtävät sijoittajan lähtökohdat ja tavoitteet. Asiantuntevan kiinteistövälittäjän ja pankin rahoitusasiantuntijan kanssa pääsee jo pitkälle.

Aseta sijoitustoiminnallesi tavoitteet

Asuntosijoittaminen voi palvella monenlaisia tavoitteita: varallisuuden kasvattaminen, tasaisen tulovirran saaminen, perinnön jättäminen, sijoitusten hajauttaminen, asunnon tarjoaminen omaisille tai eläkeasunnon hankkiminen.

Sijoitusasunnon tai -asuntojen koko, sijainti, rahoitusvaihtoehdot, riskitaso ja verosuunnittelumahdollisuudet riippuvat sijoittajan omista tavoitteista. Mitä tarkemmin tavoitteet on määritelty, sitä helpompi ne on kertoa yhteistyökumppaneille ja siten löytää parhaat ratkaisut.

Hajauta myös muihin instrumentteihin

Sijoitusten riittävä hajautus on aina järkevä lähtökohta. Tärkein hajautuspäätös on varojen ns. allokaatio, jakaminen eri sijoitusinstrumenttien kesken (osakkeet, joukkovelkakirjat, rahamarkkinasijoitukset sekä kiinteistöt ja asunto-osakkeet). Instrumenttien keskinäinen painotus riippuu sijoittajan tavoitteista ja henkilökohtaisesta riskinsietokyvystä. Allokaatio määrää jopa 90-prosenttisesti pitkän aikavälin tuotto-odotuksen ja riskin.

Sijoitusasunnon tärkein ominaisuus on sijainti

Vanhan hokeman mukaan kiinteistösijoituksen kolme tärkeintä ominaisuutta ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Asunnon sijainti määrittääkin pitkälti asunnon hintatason, potentiaalin arvonnousuun sekä neliövuokran.

Keskeinenkään sijainti muuttotappio-kunnassa ei takaa asunnon arvon positiivista kehitystä. Toisaalta hankintahinnat kasvukeskuksen muodikkaassa kaupunginosassa voivat olla niin korkeita, että vuokratuotto jää vaatimattomaksi. Ohjenuoraksi sijainnin arviointiin käykin odotettu vuokratulo suhteessa hankintahintaan sekä asuntojen kysynnän ja tarjonnan oletettu kehitys alueella.

Harkitse oston ajoitusta

Asuntosijoittamiseen liittyy aina hintariski. Asunnon markkina-arvo voi laskea. Seuraamalla asunto- ja rahoitusmarkkinoiden kehitystä voi välttää hankintojen tekemisen ylikuumentuneilta markkinoilta. Tietoa asuntojen hintakehityksestä saa mm. Asuminen.fi -verkkopalvelun linkeistä.

Huolehdi riittävästä likviditeetistä

Asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin sijoittamista. Jos sijoittaja joutuu myymään asunnon pakkotilanteessa, voi siitä saatava hinta olla heikko. Älä tee taloudestasi liian tiukkaa ja pidä aina rittävä vararahasto yllättäviä menoja varten.

Osta harkiten

Sijoitusasunnon hankintahinta vaikuttaa keskeisesti odotettavissa olevaan tuottoon. Edullisen hankinnan tekemiseen on syytä paneutua huolella. Oikea tilaisuus osuu kohdalle, kunhan etsii riittävän kauan. Aina on liikkeellä myyjiä, jotka syystä tai toisesta ovat valmiita päättämään kaupasta nopeasti ja hyväksymään edullisen ostotarjouksen.

Sijoittajan on huolehdittava siitä, että hän on tarkoin selvillä asunnon sijaintialueen todellisesta hintatasosta. Todellinen hintataso on se, jolla kaupat toteutuvat ja se voi poiketa huomattavastikin ilmoitetuista hintapyynnöistä. Tarvittaessa asunnon kunnon ja arvon määrityksessä kannattaa käyttää asiantuntijaa.

Käytä lainarahoitusta hallitusti

Lainarahan käyttö sijoitusasunnon hankintaan on yleensä mielekästä. Laina parantaa sijoittajan omarahoitusosuuden (oman pääoman) tuottoa, mutta toisaalta se lisää riskiä. Laina altistaa sijoittajan korkotason muutoksille ja tilapäinen vuokralaisten puuttuminen voi vaatia sijoittajalta lisää rahaa lainan hoitoon. Valitsemalla omiin tavoitteisiin sopivan lainan määrän voi sijoittaja säädellä sijoituksen riskitasoa.

Arvioi korkoriskin vaikutus

Pankilla voi teettää asunnon rahoitussuunnitelmalle stressitestin koron nousun varalle. Laskettamalla pankilla rahoitusvaihtoehdon muutaman prosenttiyksikön koron nousulla näkee miten korkotason muutos vaikuttaa sijoituksen rahavirtaan. Rahoitussuunnitelmaan on hyvä jättää joustonvaraa koronnousua, yllättävää remonttia tms. seikkoja varten. Nousevia korkoja vastaan voi osittain myös suojautua jakamalla lainan kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen lainan kesken.

Älä yliremontoi sijoitusasuntoa

Edulliset pintaremontit voivat nostaa huomattavasti asunnon jälleenmyyntiarvoa ja myös siitä saatavaa vuokraa. Vuokra-asunnon yliremontointi ei kuitenkaan ole mielekästä. Kalleimman luokan parketti tai design-keittiö eivät tuota sen suurempaa vuokratuloa kuin edulliset vaihtoehdot.